Tienes el trabajo, tienes la entrada ahorrada y tienes claro el barrio. Y entonces llega la preaprobación y el score no da. Es una de las situaciones más frecuentes que llegan aquí, y casi siempre hay margen de maniobra.
Qué score piden realmente
Depende del tipo de préstamo, y esto cambia con el tiempo, así que tómalo como referencia y confirma siempre con tu prestamista.
Un préstamo FHA admite desde 580 con un 3,5% de entrada. Entre 500 y 579 sigue siendo posible, pero la entrada sube al 10%.
Un préstamo convencional parte de 620.
Hay un detalle que casi nadie te cuenta y conviene saber antes de hacer planes: aunque el programa FHA permita 580, la mayoría de prestamistas aplica su propio mínimo por encima de esa cifra, normalmente entre 620 y 640. Es lo que en el sector se llama overlay. Que el programa lo permita no significa que tu banco lo apruebe.
Por encima de esos mínimos, el terreno cambia. A partir de 700 el perfil ya es sólido, y desde 740 se abren las mejores condiciones. La diferencia entre un score y otro no es solo aprobación o rechazo: es cuánto vas a pagar cada mes durante treinta años.
De dónde suele partir la gente
La mayoría de las personas que llegan aquí con la meta de comprar casa no están lejos. Están en la franja incómoda: lo bastante cerca para que duela y lo bastante lejos para que el banco diga que no.
Y lo que las tiene ahí suele ser lo mismo de siempre.
- Pagos tardíos reportados en el historial.
- Una o dos cuentas que pasaron a collections.
- Charge-offs antiguos que siguen apareciendo.
- Balances que no coinciden entre burós.
- Información que debería haber caducado y sigue ahí.
Nada de eso es exótico. Es lo habitual en un reporte que nadie ha revisado con detalle.
Qué se puede hacer antes de aplicar
El trabajo es el mismo que en cualquier reparación de crédito, pero con una diferencia importante: aquí hay una fecha de por medio.
Se analiza tu reporte en los tres burós, se identifica qué información es inexacta, incompleta o imposible de verificar, y se preparan las disputas correspondientes. Los burós tienen 30 días para investigar, ampliables a 45 si se aporta información adicional.
Esa es la parte que no se puede acelerar. Y por eso, si tienes una compra en el horizonte, el momento de empezar no es cuando el prestamista te dice que no: es varios meses antes.
Los resultados varían según el caso. No se garantizan resultados específicos ni plazos determinados.
Un aviso importante sobre plazos
No vamos a decirte que en tres meses tendrás el score que necesitas. Depende de cuántos elementos haya que trabajar y de cómo respondan los burós, que es algo que no controlamos. En la mayoría de los casos el proceso completo lleva entre 6 y 12 meses.
Si alguien te promete una cifra concreta en una fecha concreta, desconfía. Nadie puede garantizar eso, y quien lo hace está diciendo lo que quieres oír para cerrar la venta.
Lo que sí podemos decirte, después de mirar tu reporte, es qué margen real hay en tu caso.
Antes de empezar
Dos cosas que puedes hacer hoy mismo, sin contratar nada.
Pide tu reporte de los tres burós. Tienes derecho a obtenerlo sin costo una vez al año, y es el punto de partida de cualquier decisión.
Habla con un prestamista y pregúntale su mínimo real, no el del programa. Es el número que de verdad te afecta.
Y si quieres que revisemos tu reporte contigo, la auditoría inicial no cuesta nada. Te explico el proceso completo en cómo funciona.